La location saisonnière avec Keylodge

Peut-on faire de la location saisonnière en SCI ?


Vous souhaitez faire de la location courte durée et vous vous interrogez sur la mise en place d’une SCI et ses avantages ? Peut-on réellement faire de la location saisonnière via une SCI ?

Vous devez savoir que les revenus issus de la location meublée de courte durée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Alors qu’une SCI est une Société Civile Immobilière et non une société à but commercial.

Il est donc théoriquement impossible de faire de la location meublée de courte durée par le biais d’une SCI. Mais il existe quelques exceptions nous permettant de déroger à cette règle. Keylodge, l’expert de la location saisonnière à la Réunion vous explique tout ça !

SCI à l’impôt sur les revenus (IR)

La SCI imposée à l’IR est la forme la plus courante puisqu’il s’agit du régime qui est instauré automatiquement.

Ce fonctionnement est dit « transparent » puisque c’est le(s) associé(s) qui sont imposés sur les revenus générés par cette SCI. L’imposition se fait de manière proportionnelle à parts de capitaux détenus ainsi qu’au taux d’imposition de chacun des associés en tant que revenus fonciers.

Tolérance pour faire de la location saisonnière en SCI à l’IR

La SCI à l’IR vous permet de faire de la location meublée de courte durée sous conditions.

La SCI à l’IR est conçue pour l’exploitation de votre patrimoine en location nue. Cependant, il existe une exception : si vous exploitez 10% ou moins de votre patrimoine en location meublée, vous pouvez conserver votre SCI à l’IR. Cela signifie qu’au moins 90% de votre patrimoine est exploité en location nue.

Mais dans le cas où vous exploitez + de 10% de votre patrimoine en location meublée alors il faudra changer le régime d’imposition de votre SCI et passer à l’IS.

SCI à l’impôts sur les sociétés (IS)

Pour la SCI imposée à l’IS, il ne s’agit plus de revenus fonciers mais de revenus commerciaux (BIC). Les résultats sont donc imposés au titre de l’impôt sur les sociétés. Ce ne sont plus les associés qui sont imposés personnellement.

La SCI à l’IS vous permet donc d’exploiter vos locations saisonnières sans soucis. Mais vous vous demandez quelles sont les différences notables entre les deux modes d’imposition entre IR ou IS ?

Les avantages de l’IS

1. Charges déductibles

Le résultat est déterminé en tenant compte de l’ensemble des charges d’exploitations réelles. Ces charges sont déductibles de votre chiffre d’affaires et vous pouvez déduire presque tous les frais de votre exploitation.

Ainsi, cela vous permet de faire baisser votre résultat final et aura donc une incidence directe sur l’imposition. Exemple de charges déductibles : dépenses d’entretien et réparation, primes d’assurances, intérêts d’emprunts, frais de gestion, etc.

2. Amortissement de l’immeuble

L’amortissement du bien immobilier que vous achetez correspond à un pourcentage du prix de votre bien que l’on déduit chaque année (on calcule une charge que l’on répartit sur une durée de vie théorique du bien).

L’objectif principal de cette méthode est de déduire sur une durée déterminée une charge qui permettra de faire diminuer votre résultat d’exploitation.

Cela est possible avec le statut Loueur de Meublé Non Professionnel (LMNP). Un article de blog sur ce sujet est en cours de création.

3. Imposition

• Revenus sous forme de dividendes

Les revenus issus de l’activité de la SCI à l’IS sont versés sous forme de dividendes, puis les associés sont imposés sur ces dividendes. Mais, surtout, ils ne sont pas automatiquement reversés.

Cela signifie que les associés peuvent décider de l’usage qu’ils vont faire de ces bénéfices : investissements, reports à nouveau ou versement sous forme de dividendes.

On parle alors de fiscalité opaque, car on peut faire différents mouvements et opérations avant d’être imposé, par opposition à la fiscalité transparente de la SCI à l’IR.

Cela permet aux associés de maitriser leur imposition. S’ils ne se versent pas de rémunération alors ils ne paient aucuns impôt sur les revenus de la SCI.

• Taux d’imposition

La fiscalité à l’IS présente un avantage concernant l’imposition. l’IS permet de bénéficier d’une fiscalité très stable et qui évolue à la baisse (45% jusqu’à 28 % en 30 ans et 25% en 2022).

Le taux d’imposition est plus attractif en SCI à l’IS (15%) pour les bénéfices inférieurs à 38 210€ annuel. Au-delà, le taux est de 28 % et passera à 25 % en 2022.

Les inconvénients de l’IS

Ci-dessous nous verrons que même si la SCI à l’IS offre plus de possibilités aux associés que la SCI à l’IR, celle-ci présente quand même quelques inconvénients qu’il est important de connaître.

1. Déficit d’exploitation impossible

Si vous réalisez du déficit, ce dernier n’est pas imputable sur les autres revenus de votre foyer, contrairement à la SCI à l’IR.

La SCI et les associés sont dépourvus de liens, puisque les revenus ainsi que les déficits de la SCI sont soumis à l’impôt sur les sociétés. Donc, dans le cas d’un déficit, cela n’est pas répercutable sur l’imposition personnelle.

2. Plus-value sur la revente immobilière

Si vous revendez votre bien immobilier, votre SCI sera soumise à la plus-value sur les sociétés (plus-value professionnelle).

Les amortissements de l’immeuble sont déduits du prix d’achat initial, ce qui augmente la plus-value sur laquelle vous serez imposé(e).

Récapitulatif

La location saisonnière en SCI expliquée par keylodge, leader de la location saisonnière sur l'île de la Réunion

La SCI est une solution envisageable pour effectuer de la location saisonnière, il faut avant de se lancer, définir vos objectifs à long terme pour déterminer si les limites de ce modèle restent intéressantes pour vous ou non.

En conclusion, nous vous conseillons tout de même de vous rapprocher d’un expert afin de vous aider dans vos études. D’autres statuts sont également envisageables et nous vous préconisons de vous renseigner à ce sujet également (tel que le statut de Loueur de Meublé Non Professionnel par exemple).

Keylodge, votre conciergerie saisonnière à la Réunion vous accompagne sur la gestion de votre location saisonnière.

Romain Desvignes - Directeur Keylodge conciergerie saisonnière la Réunion

Article rédigé par
Romain Desvignes,
Fondateur de Keylodge


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